Sul mercato immobiliare, l’aumento degli appartamenti sfitti, che comincia a delinearsi, non provoca ancora una sensibile diminuzione delle pigioni. Per il momento però, a causa dei tassi di interesse ancora bassi, l’acquisto di un’abitazione è più favorevole del suo affitto. Un esempio tratto dalla pratica di una banca: se l’affitto di un appartamento costa 2500 franchi mensili, la spesa per l’acquisto di 1 milione verrebbe a costare 2047 franchi mensili, comprese le spese di manutenzione e gestione, nonché l’ammortamento. Già oggi, del resto, nelle valutazioni degli investimenti immobiliari da parte delle banche si tiene conto, per prudenza, del cosiddetto interesse calcolatorio, che si muove tra il 4,5 e il 5%. Anche le autorità di sorveglianza e la Banca Nazionale chiedono questo tipo di prudenza per evitare brutte sorprese, magari a breve scadenza. Una reazione a catena in questo settore potrebbe mettere in crisi l’intera stabilità del sistema finanziario.

Non solo, ma sempre più richiesto è il rapporto adeguato fra reddito e costi dell’abitazione. Nel nostro caso, per l’investimento di 1 milione, con un tasso calcolatorio del 5% per gli interessi e dell’1% per l’ammortamento, sarebbe necessario un reddito di 175’000 franchi all’anno, per un’ipoteca di 800’000 franchi, che da sola costa dai 55’000 ai 60’000 franchi. In un altro esempio: se un appartamento in proprietà costa 780’000 franchi, un’ipoteca all’80% a un tasso fisso dell’1,3%, più costi di manutenzione dell’1%, viene a costare 1326 franchi mensili, mentre l’affitto in città potrebbe costare 1900 franchi mensili.

La distanza fra questi due tipi di costi si va però riducendo e se i tassi di interesse aumentassero sensibilmente, l’affitto potrebbe tornare ad essere più vantaggioso. Per il momento gli analisti del mercato immobiliare prevedono prezzi stagnanti per gli appartamenti in proprietà, mentre potrebbero continuare ad aumentare i prezzi delle case monofamigliari. Gli affitti dovrebbero invece continuare a mostrare una tendenza alla diminuzione.

Questa evoluzione, ma soprattutto i tassi di interesse in aumento, sta allontanando dal mercato immobiliare gli investitori istituzionali. Anche questo è un fenomeno recente, ma già in evidenza: i rendimenti degli investimenti in titoli obbligazionari stanno riprendendo quota e quegli investitori che devono dotarsi di titoli sicuri stanno tornando su questo mercato. In precedenza, il rifugio per eccellenza per questi investimenti era il mercato immobiliare, che offriva rendimenti migliori, anche se contenuti.

Uno studio recente della Wüest Partner di Zurigo valuta il costo di un’abitazione media di quattro locali in periferia in 750’000 franchi, nei centri fino a 1,3 milioni di franchi. L’affitto netto si aggirerebbe sui 1500 franchi mensili (nei centri fino a 2400 franchi mensili). Anche in questo campo, i costi in Svizzera sono superiori, per esempio fino all’82% rispetto a quelli medi nell’UE. È uno degli aspetti dell’«isola dai prezzi alti» che caratterizza la Svizzera (vedi «Azione» del 30.4.18). Secondo i calcoli dell’inchiesta della Confederazione sui budget famigliari, nel 2015 il costo dell’abitazione (pigione + spese) incideva nella misura del 14,7% del reddito lordo delle famiglie. Rispetto al reddito disponibile (cioè reddito lordo meno contributi sociali, imposte e premi di cassa malati di base), l’incidenza sale al 21% in media. In teoria, saremmo quindi ancora lontani dal costo di un terzo del reddito lordo, come regola generale. Secondo i calcoli delle autorità europee, l’incidenza del costo dell’abitazione in Svizzera sarebbe inferiore a quella in Germania, Danimarca o Olanda. Per non parlare della Grecia, dove il crollo dei redditi ha fatto salire i costi relativi oltre il 40%.

Non si può però negare che le pigioni in Svizzera negli ultimi anni siano aumentate (del 12%) dal 2008, secondo l’indice delle pigioni. L’aumento maggiore è però dato dalle case in proprietà (+40%). Ma anche in questo caso, nel confronto con i redditi, l’incidenza dei costi dell’abitazione, dal 1950, varia tra il 15 e il 18%. Da considerare anche il fatto che l’aumento dei costi va di pari passo con l’aumento delle superfici abitate (tra il 1980 e il 2014, da 34 a 45 mq per persona!). L’accesso all’abitazione non è però uguale per tutti. L’Ufficio federale di statistica valuta che, per il 20% delle classi di reddito inferiore, l’incidenza dei costi dell’abitazione è del 31%.

L’indice di questi anni è fortemente influenzato dal calo dei tassi ipotecari, per cui l’ipoteca costa molto meno dell’affitto e molte famiglie in affitto devono sopportare incidenze sul reddito vicine o perfino superiori al terzo, ritenuto ancora sopportabile.