Di questi tempi si discute abbastanza intensamente, nella stampa confederata, dell’effetto della legge Weber, la legge che limita la costruzione di residenze secondarie, sull’evoluzione degli investimenti nelle costruzioni dei cantoni alpini. È un argomento che interessa da vicino anche il Ticino. Ricordiamo al lettore che questa legge, approvata dal parlamento federale nel 2015, realizza i postulati del nuovo articolo costituzionale approvato dal popolo nel 2012. In particolare la legge vieta la costruzione di nuove residenze secondarie nei comuni in cui rappresentano più del 20% delle abitazioni totali.
Se consultiamo la carta dei comuni svizzeri con eccedenza di residenze secondarie ci accorgiamo rapidamente che questi si concentrano nei cantoni alpini , in particolare, in Vallese, in Ticino e nei Grigioni, dove si registrano i maggiori effetti, negativi o positivi che siano, di questa legge. Ma quali sono stati fin qui questi effetti? Da un blocco delle costruzioni in materia di residenze secondarie ci si attendeva, quale reazione immediata, un aumento dei prezzi di questo tipo di abitazioni. In pratica si è registrato il movimento contrario. Ad eccezione, forse, delle destinazioni turistiche più conosciute, i prezzi delle residenze secondarie sono diminuiti. Questo perché la domanda, in particolare quella degli stranieri, è andata calando, di anno in anno, dopo il 2012.
Sono due i fattori principali del calo. Il primo è dato dal rincaro del franco che ha fatto salire i prezzi delle residenze secondarie a livelli non più interessanti per molti stranieri. Il secondo fattore è dato dal fatto che oggi anche l’investitore svizzero non dimostra più interesse per l’acquisto di una residenza secondaria. Il blocco della costruzione determina un invecchiamento, abbastanza rapido purtroppo, dello stock di residenze secondarie offerte sul mercato. Sono costruzioni che contano già venti anni e più. La residenza secondaria di seconda mano è così destinata a restare sul mercato per lunghi periodi di tempo e trova un acquirente solo se chi vende è disposto a scendere col prezzo. Un altro effetto negativo che si paventava, al momento dell’approvazione del nuovo articolo costituzionale, era il calo delle commesse per l’edilizia residenziale nei tre cantoni alpini già ricordati. In effetti, dopo il 2012, c’è stato, almeno in termini relativi, un rallentamento nell’evoluzione della cifra d’affari di questo settore.
Nel grafico, che riproduciamo (solo nella versione cartacea, ndr), si può osservare che l’indice degli investimenti nelle abitazioni, in Ticino, è evoluto più lentamente del corrispondente indice nazionale. Di conseguenza, dopo il 2012, c’è stato un colpo di freno nella costruzione di abitazioni in Ticino, rispetto a quanto invece si è investito in Svizzera. Il grafico mostra anche, sempre con un indice, che, dopo il 2012, gli investimenti in abitazioni in Ticino sono cresciuti allo stesso ritmo della popolazione. Il mercato delle abitazioni ticinese è quindi tornato a una situazione normale nella quale la domanda cresce in parallelo al crescere della popolazione residente e non è probabilmente più influenzata dalla componente di investitori esterni al cantone, alla caccia di una residenza secondaria in Ticino. Il ristagno si nota anche nelle transazioni immobiliari che, dal 2012, sono diminuite in numero e non sono cresciute in valore.
Gli effetti positivi della legge Weber (riduzione della concorrenza rispetto alle abitazioni a pigione sostenibile, migliore utilizzazione dei cosiddetti «letti freddi», riduzione dell’impatto negativo sul paesaggio, calmieramento generale dei prezzi delle abitazioni, ecc...) non sono ancora stati quantificati. Nel rapporto del maggio 2017 sulle modifiche del Piano Direttore, il Dipartimento responsabile dimostra però che la situazione in Ticino – in materia di effetti negativi delle residenze secondarie – è forse meno preoccupante che nei cantoni alpini confinanti.
