In economia, la teoria tradizionale dei prezzi sostiene che i prezzi variano a seconda delle modifiche della domanda e dell’offerta. Così, se l’offerta aumenta e la domanda no, i prezzi dovrebbero diminuire, per consentire al mercato di raggiungere di nuovo una situazione di equilibrio. Se il mercato non è flessibile, e i prezzi non si riducono, ecco che sul mercato si manifesta un’eccedenza di offerta. I lettori di una certa età si ricorderanno ancora le monumentali montagne di burro invendute che, lo scorso secolo, animavano i nostri consiglieri nazionali a formulare interrogazioni e mozioni da una legislatura all’altra per implorare un aiuto finanziario dallo Stato. Le montagne in questione erano dovute alla poca, per non dire nessuna, flessibilità dei prezzi sul mercato del burro.
Un altro mercato nel quale i prezzi sono abbastanza rigidi di fronte a eccedenze di domanda è quello degli appartamenti in affitto. Questo è almeno quanto possiamo osservare attualmente in Ticino. Da anni la domanda di appartamenti in affitto sul mercato delle abitazioni ticinese è in diminuzione. Questa diminuzione è dovuta a diversi fattori, in particolare al colpo di freno subito dalla crescita della popolazione nel corso degli ultimi anni e alle misure di contenimento delle residenze secondarie. L’esistenza di un’eccedenza di offerta in materia di appartamenti si rileva abbastanza facilmente, nel caso ticinese. Per far questo sarà sufficiente confrontare, per il periodo 2010-2017, l’aumento percentuale del parco di abitazioni (9,6%) con l’aumento percentuale della popolazione residente (6,2%). Pur tenendo conto che sul mercato ticinese delle abitazioni si riversa anche una domanda supplementare costituita dalle persone che vorrebbero comperarsi una residenza secondaria, la sproporzione tra l’aumento del parco di abitazioni e l’aumento della popolazione residente è tale da far pensare che, nel corso degli ultimi anni, si sia accumulata un’importante eccedenza di offerta.
La presenza di questa eccedenza ha naturalmente determinato un aumento delle abitazioni vuote. Tenendo conto solo delle abitazioni con 3 e con 4 locali, che sono quelle maggiormente ricercate, ci accorgiamo che il numero degli sfitti, sempre dal 2010 al 2017, si è più che raddoppiato, aumentando da 917 a 2044. In termini di rapporto tra offerta e domanda la situazione esistente da qualche anno sul mercato ticinese delle abitazioni è di quelle che dovrebbero determinare, se il mercato funzionasse in modo perfetto, una diminuzione dei prezzi delle case e degli affitti. Sappiamo però che sul mercato delle abitazioni i prezzi tardano a convergere verso il basso. Di fatto, specie quando i tassi ipotecari sono bassi, possono passare diversi anni, con un contingente di abitazioni vuote sempre in aumento, prima che si verifichi una riduzione significativa dei prezzi delle case e degli affitti.
Constatiamo così che, dal 2010 al 2017, nonostante l’eccedenza di offerta, l’affitto medio per un 3 locali in Ticino è cresciuto ancora del 2,3%, mentre nel caso del 4 locali non vi è stato praticamente nessuna variazione. In parte, però, questa viscosità del mercato delle abitazioni è un artefatto statistico dovuta al fatto che – in Svizzera – per varie ragioni che sarebbe troppo lungo voler elencare in questo articolo, l’offerta di abitazioni è costituita praticamente solo dalle abitazioni nuove, appena terminate, mentre quando si parla dell’equilibrio del mercato vengono citati i dati relativi all’intero parco di abitazioni, indipendentemente dalla loro data di costruzione.
Se, invece di tutto il mercato, consideriamo solo la fetta relativa alle nuove abitazioni troviamo una situazione differente. Dal 2010 al 2017, per il tre locali non si è verificato nessun aumento dell’affitto, mentre per il 4 locali l’affitto si è ridotto del 3,2%.
Non sarà molto, ma queste variazioni di prezzo indicano che, limitatamente almeno al mercato degli appartamenti disponibili, ossia quelli di recente costruzione, di fronte al continuo accumulo di offerta, il meccanismo dei prezzi ha cominciato a funzionare in modo da consentire un lento riequilibrio del mercato.
